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Projektergebnisse

Einblicke in die einzelnen Arbeitspakete des Projektes

Arbeitspaket 2 - Ausgangslage:
Wohnungsabnahmen gehören zu den Haupttätigkeiten von Fachleuten innerhalb der Immobilienwirtschaft. Diese müssen in der Lage sein, Wohnräume nach der Beendigung von Mietverhältnissen sachgemäß abzunehmen und u.a. die Behebung von bei der Abnahme ersichtlichen Mängeln am Wohnraum zu organisieren, um die baldige Neuvermietung zu ermöglichen.

Dabei sind das Qualitätsniveau bzw. bestimmte Standards von Wohnungsabnahmen nicht einheitlich und allgemeingültig, sondern abhängig von:

- den Richtlinien, die das jeweilige Immobilienunternehmen festlegt
- branchenüblichen Standards
- dem Transfer des Wissens aus Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter*innen

In der Realität ist hierdurch ein vergleichsweise heterogenes Vorgehen zu erwarten. Darüber hinaus lassen sich Wohnungsabnahmen nicht immer realitätsnah und praktisch trainieren.

Zudem machen sich stets verändernde rechtliche Regelungen bzw. Rahmenbedingungen eine regelmäßige Weiterbildung der in der Immobilienbranche Tätigen notwendig. Auf der anderen Seite ist der zeitliche Ausfall von Mitarbeiter*innen insbesondere für KKU nur schwer zu kompensieren. Somit steht für Weiterbildungen generell nur wenig Zeit zur Verfügung.

Ziele des Arbeitspakets:
Wesentliches Ziel des Arbeitspakets 2 ist die Erarbeitung von Kernthemen und zentralen Abläufen, die im Zusammenhang mit der Wohnungsabnahme stehen. Zusammengefasst dient dieser Schritt der Identifikation und Analyse konkreter Defizite in der Ausbildung, aber auch in der täglichen Praxis der KKU, die mit dem angestrebten VR-Setting bearbeitet werden können.

Ergebnisse des Arbeitspakets:
Um valide Information für die Erreichung der beschriebenen Zielstellungen zu erhalten, wurden unterschiedliche Herangehensweisen genutzt. Im Wesentlichen wurden Material- und Dokumentsammlungen angelegt, Fallbeispiele besprochen, Feedbackverfahren angewendet und leitfadengestützte Interviews durchgeführt.
Die Interviews fanden im Zeitraum Juli bis Oktober 2019 mit den teilnehmenden Unternehmen statt. Sie lieferten einen ersten Eindruck der Weiterbildungsbedarfe und zeigten insbesondere für die Themen „sachgerechte Kommunikation“, „aktuelle rechtliche Fragestellungen/ Entwicklungen“ und „Konfliktsituationen bewältigen“ Anknüpfungspunkte für die weitere Aufbereitung der fachlichen Inhalte.

Zudem hat eine Arbeitsgruppe der Berufsschule ausgehend vom Rahmenlehrplan der KMK (2006) für den Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute neben spezifischen Fachkompetenzen auch Sozial- und Kommunikationskompetenzen identifiziert, die für den Teilbereich der Wohnungsabnahme und -übergabe maßgeblich sind und über die Tätige in diesem Berufsfeld verfügen sollten.

Um die Anforderungen an die visuelle Umsetzung des VR-Szenarios und die Ausarbeitung der fachlichen Problemstellungen zu konkretisieren, wurde eine Sammlung von Schadenbildern erstellt. Diese Bilder wurden uns sowohl von der AFBB (Berufsschule) als auch von den gewonnenen Partnerbetrieben zur Verfügung gestellt.

Um den kompletten Ablauf einer Wohnungsübergabe abbilden und in einen Lern- und Übungsraum überführen zu können, wurden außerdem die relevanten Dokumente identifiziert, die die Standards der Ausbildung in diesem Teilbereich definieren, insbesondere Mietverträge und Übergabeprotokolle. Aus den Standardversionen dieser Dokumente konnten Abwandlungen mit ausreichender Varianz erstellt werden, damit sie potentiell für das Szenario nutzbar sind.

Von einem beteiligten Unternehmen, der Eisenbahner-Wohnungsgenossenschaft, wurde ein Vor-Ort-Termin angeboten. Dazu trafen sich Vertreter*innen aller Arbeitspakete in den Räumen der EWG, wo zunächst das Projekt und sein Anliegen und anschließend der typische Ablauf einer Wohnungsabnahme besprochen wurden. Anschließend wurden gemeinsam zwei Wohnungen im Stadtteil Dresden-Gorbitz besichtigt und das Projektteam hatte die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Fotos zu machen. Nach diesem Besuch wurde auch entschieden, für das VR-Szenario eine WBS70-Wohnung* zu erstellen, da diese immer noch in Dresden einen der am häufigsten vorhandenen Wohnungstypen darstellt.

In Ergänzung zu diesen Maßnahmen und zur Verfeinerung der Ergebnisse, wurden die Expert*innen aus den beteiligten Unternehmen zu einem Workshop in den Räumen der AFBB eingeladen. Gemeinsam mit dem projektinternen Expert*innen-Team bestehend aus Vertreter*innen aller Arbeitspakete (Fachbereich Immobilienkaufleute, Mediendidaktik, Technische Umsetzung), wurden Fragestellungen zum Ablauf einer Wohnungsabnahme bearbeitet. Mit dem Anspruch, das VR-Szenario so nützlich wie möglich für die Lernenden und dabei so nah wie möglich an der Realität zu erstellen, wurden dafür klare Zielstellungen formuliert. In erster Linie wollte das Projektteam Situationen und Konstellationen erkennen, die bei Wohnungsabnahmen häufig zu Konflikten oder Schwierigkeiten führten und die Herangehensweise der Unternehmen dazu erfragen.

Arbeitspaket 2 ist somit offiziell abgeschlossen und die gewonnenen Erkenntnisse sind in die didaktische Konzeption des Lernszenarios eingeflossen.
* https://www.jeder-qm-du.de/ueber-die-platte/detail/wbs-70/ 

Arbeitspaket 3
Auf Grundlage der Ergebnisse aus Arbeitspaket 2 wurde eine didaktische Konzeption erstellt. Sie setzt sich aus einem didaktischen Grobkonzept für das umzusetzende Lernszenario und einem mediendidaktischen Feinkonzept für die zu entwickelnde virtuelle Umgebung zusammen. Das Grobkonzept beschreibt den zu vermittelnden bzw. zu erwerbenden Kompetenzrahmen, präzisiert die übergeordneten Lernziele und leitet daraus ein dreiteiliges Kompetenzstufenkonzept ab. Es dient als Grundlage für die Anpassung des Lernangebots an die vermutlich eher heterogenen Voraussetzungen der Lernenden, die es im Rahmen der beiden Einsatzszenarien in der beruflichen Aus- bzw. Weiterbildung durchlaufen werden.

Das geplante Ausbildungsszenario wird curricular in den regulären berufsbildenden Unterricht der AFBB eingebunden. Dagegen findet die geplante Weiterbildung als Blended Learning- bzw. reine Online-Veranstaltung statt. Weiterhin benennt das Grobkonzept mediendidaktische Prinzipien für die Gestaltung der virtuellen Wohnungsabnahme. Sie sollen zum einem eine optimale individuelle Unterstützung der Lernenden gewährleisten und zum anderen einen möglichst didaktisch flexiblen Einsatz des Szenarios ermöglichen. Dieser ist erforderlich, da sich der Prozess der Wohnungsabnahme im Allgemeinen bzw. zwei zu bewertende Mietobjekte im Speziellen in der beruflichen Praxis nie eineindeutig gleichen.

Praxistest_VR


Zu diesem Zwecke wird jedes Lernszenario durch eine individuelle Fall-Akte – bestehend aus einer Rollenbeschreibung des Mieters, einem Mietvertrag und dem zum Einzug unterzeichneten Übergabeprotokoll – sowie einer variablen Gestaltung der virtuellen Wohnung flexibilisiert. Die Vorgaben des Grobkonzepts werden in einem mediendidaktischen Feinkonzept präzisiert. Es formuliert fünf übergeordnete Anwendungsfälle für die virtuelle Umgebung, wobei die von einer professionellen Lehrkraft begleiteten Einzel- bzw. Gruppenübungen als wichtigste Anwendungsfälle anzusehen sind. Sie modellieren den voraussichtlichen Ergebnisablauf bei der virtuellen Wohnungsabnahme und setzen sich entsprechend aus mehrehren (Teil-)Schritten zusammen, die als Mikro-Anwendungsfälle im Rahmen der weiteren didaktischen Konzeption präzisiert und beschrieben werden sollen.

Das didaktische Konzept soll als Leitfaden für die technische Konzeption und Umsetzung der digitalen Lernumgebung und des Prototyps der virtuellen Umgebung dienen. 


Der erste Schritt für die Erstellung des VR-Szenarios bestand darin, eine unsanierte, stark abgenutzte WBS70 Dreiraumwohnung zu fotografieren. Dabei wurden mithilfe einer DSLR-Kamera (digital single-lens reflex camera) und einem Smartphone ca. 5000 Aufnahmen gemacht. Zudem wurde eine frisch sanierte Wohnung mit demselben Grundriss und denselben Lichtverhältnissen (bewölkter Tag, hohe Etagenlage für gleichmäßiges Licht) fotografiert.

wbs70_wohnung



Im Anschluss wurde aus den Fotos ein 3D-Modell erzeugt und die Fotogrammetrie-Software hat eine Punktwolke erzeugt, deren Punkte vernetzt werden.

Scan_wohnung



Danach wurde auf Basis der Bemaßung auf verfügbaren Grundrissen und dem 3D-Scan ein originalgetreues 3D-Modell erstellt. Besonderes Augenmerk wurde auf die Topologie und Polygonanzahl gelegt, um die Nutzung in der Unity Engine auf Smartphones für VR zu ermöglichen. In der Kombination des Modells und des Scans sind die Abstände und Dimensionen gut zu sehen.

3D-Model und Scan Manuelle Erstellung eines UV-Layouts für jeden Raum der Wohnung; in Cinema 4D Prototyp 3D Modell



Die Texturierung wurde mit einem manuellen UV-Layout vorgenommen und auf Basis der aufgenommenen Fotos aus beiden Wohnungen ein Texturatlas in Photoshop erstellt.

Texturatlas_Wohnung Gesamtansicht des texturierten 3D-Modells



Hier weitere Bilder vom Projekt

3D-Model der abgenutzten Wohnung im Vergleich mit sanierter Wohnung VR-Ansicht des ersten Prototyps